为什么社区购物中心可能是澳大利亚商业地产中最被误解，却也最具韧性的资产类别
近二十年来，我不断听到关于零售地产即将衰落的预测。
各种威胁接踵而至。
全球金融危机、
亚马逊的崛起、
网上购物、
新冠疫情、
利率冲击、
生活成本压力、
通货膨胀、
劳动力短缺、
燃油价格飙升、
战争、
贸易战，
以及最近，人工智能的兴起和科技驱动的颠覆正在影响几乎每一个行业。
然而，在这一切之中，有一种资产类别始终展现出非凡的韧性。
不是区域型购物中心。
不是中央商务区商场。
不是以时尚零售为主的商业街区。
而是社区购物中心。
更准确地说，是以超市为核心租户的便利型购物中心。
具有讽刺意味的是，尽管这类资产在过去四十年里持续创造了澳大利亚商业地产中最强劲的风险调整后回报之一，许多投资者仍然误解了它们真正的价值所在。
答案其实与零售本身关系不大。
我的第一座购物中心
我与社区购物中心的关系始于2009年底，当时我参与了为零售开发传奇人物 Michael Lasky 出售 Bundoora Square 的项目。
那时，我从未想过接下来会展开怎样的一段旅程。
在随后十年的 CBRE 职业生涯中，我几乎完全专注于社区购物中心交易。
到我离开时，我已参与全国超过70座社区购物中心的出售，总交易额超过40亿澳元。
在许多年里，我们团队完成了维多利亚州超过80%的社区购物中心交易。
真正让我着迷的，并不仅仅是交易数量。
而是稳定性。
不同的政府。
不同的经济周期。
不同的利率环境。
不同的消费行为。
但最优质的超市主导型购物中心依然持续表现良好。
原因很简单。
人们可能会改变购买衣服的地方。
但他们很少改变购买牛奶的地方。
最大的误解
市场仍然将这些资产归类为零售地产。
但我越来越认为，这种分类是错误的。
一个位置优越的社区购物中心，本质上并不是零售资产。
它是社会基础设施。
想想这些中心在本地社区中扮演的角色。
家庭购买食品杂货。
病人看医生。
父母取处方药。
孩子上补习班。
居民喝咖啡见面。
办理银行业务。
获取各种服务。
日常生活在这里发生。
这些中心不是可有可无的消费目的地。
它们已经嵌入所服务社区的日常生活节奏之中。
这一点非常重要。
因为与日常刚性需求相关的资产，其表现与依赖可选消费的资产完全不同。
当经济环境恶化时，消费者可能会推迟购买新电视。
但他们不会推迟购买食品杂货。
不会停止看医生。
不会停止取处方药。
数据说明了一切
CBRE 的最新研究显示，这一主题的力量正在变得越来越明显。
过去十年，社区购物中心创造了约9.4%的年均投资回报率，在众多主要商业地产板块中处于领先地位。
与此同时，澳大利亚仍然拥有发达国家中最强劲的人口增长率之一。
维多利亚州或许是最清晰的例子。
该州人口预计将从目前约700万人增长至未来几十年的超过1000万人。
墨尔本预计将成为澳大利亚最大的城市。
每一位新增居民都需要获得食品、医疗、药房、儿童保育、银行、健身和日常便利零售服务。
与可以远程办公的办公室员工，或越来越多在线购买非必需品的消费者不同，人们仍然需要在本地社区中实际获得这些基础服务。
这创造了一个极其强大的需求逻辑。
更多人口。
更多家庭。
更多食品杂货支出。
更多医疗服务使用。
更多对社区型服务的需求。
CBRE 预测，到本十年末，澳大利亚零售销售额可能超过5300亿澳元，较2020年代初增长约55%。
需求正在快速增长。
但创造新增供应的能力却并非如此。
跟随聪明资本
在多年出售购物中心的过程中，我学到的最重要经验之一是，机构资本很少会无缘无故地行动。
当澳大利亚最大的地产机构开始向某个板块投入数十亿澳元时，通常值得认真关注。
近年来，包括 Charter Hall、QIC、GPT、Region Group 以及许多私人联合投资机构在内的大型机构，持续增加对便利型零售资产的配置。
为什么？
因为他们认识到，与日常人类行为相关的资产，天然比依赖可选消费的资产更具韧性。
Charter Hall Retail 首席执行官 Ben Ellis 最近非常精准地总结了这一板块的吸引力：
“高品质社区购物中心持续吸引大量投资者兴趣，这得益于强劲的人口增长、稳定的超市表现以及有限的新供应。”
这句话概括了整个投资逻辑。
人口增长正在推高需求。
超市表现依然非常稳定。
而新增供应仍然受限。
在商业地产中，这种组合极其强大。
无人谈论的稀缺性溢价
如今，社区购物中心最被忽视的方面，或许不是它们的收入。
而是它们的稀缺性。
二十年前，开发一座新的超市主导型社区购物中心相对简单。
土地更便宜。
建筑成本可控。
开发融资更容易获得。
规划审批路径也没那么复杂。
如今，这套逻辑已经发生根本变化。
建筑成本大幅上涨。
劳动力短缺持续存在。
融资成本仍然偏高。
基础设施配套费用不断增加。
规划审批更慢，也更不确定。
结果非常显著。
许多十年前仍然可行的社区购物中心开发项目，如今在经济上已经无法成立。
为了支撑今天的开发成本，开发商越来越被迫追求更大规模的中心，增加对专卖店租户的依赖，并采用更激进的租金假设。
但这会创造出完全不同的风险结构。
一个主要由超市、药房、医疗机构和基础服务支撑的中心，与一个依赖大量可选消费专卖零售的中心，表现完全不同。
一个由日常需求驱动。
另一个依赖消费者信心。
这就是为什么我认为，现有便利型购物中心拥有一种尚未被市场充分反映在价格中的稀缺价值。
随着开发可行性变得越来越困难，现有中心也越来越难以复制。
在许多商圈中，最大的竞争威胁并不是新的购物中心。
而是根本不会出现新的购物中心。
因为经济账已经算不过来。
人口持续增长。
需求持续增加。
但有意义的竞争性新增供应进入许多成熟商圈的可能性却持续下降。
这是一种极其强大的组合。
最有价值的资产，并不总是今天产生最高收入的资产。
它们往往是明天最难被复制的资产。
很少有投资者谈论的钻石
并非所有社区购物中心都一样。
在我看来，最稀有的资产，是那些专卖店租赁面积占总可出租面积低于25%的中心。
这些中心常常被忽视。
但我认为它们应该被珍视。
对可选消费专卖租户的依赖越低，受到消费行为变化和经济波动影响的程度就越低。
收入越来越依赖非可选消费。
其投资特征开始更接近基础设施，而非传统零售。
这些中心是该板块中的稀有钻石。
而像大多数稀缺资产一样，随着供应减少，它们会变得越来越有价值。
社区基础设施中心的崛起
我今天看到的最令人兴奋的机会，并不只是拥有便利型零售资产。
而是重新定义这些资产将成为什么。
多年来，行业一直将社区购物中心视为零售地产。
我认为，下一阶段的演进，是认识到它们越来越真实的身份：
“社区基础设施中心”。
这些地方让社区居民能够获得食品、医疗、健康、教育、基础服务和社会连接。
传统的超市核心租户仍然至关重要。
但越来越明显的是，最强大的中心将是那些把食品零售与医疗及其他基础服务结合在一起的中心。
有趣的是，这种思路正越来越与机构投资者的看法一致。
QIC 最近将澳大利亚便利型零售资产描述为：
“围绕本地顾客日常需求打造的精选小型购物中心。”
“本地顾客的日常需求”这一说法，完美概括了这些资产为何持续跑赢市场。
医疗健康，是我认为该板块下一章将出现的地方。
与许多传统零售用途不同，医疗租户无法被数字化。
无法由亚马逊配送。
无法被人工智能取代。
它们需要实体存在。
医生。
牙医。
放射科。
病理检测机构。
辅助医疗从业者。
专科医生。
每增加一个医疗租户，都会增强中心的相关性。
每一次患者到访，都会带来额外客流。
每一项医疗服务，都会加深社区融合。
每一次改进，都会让资产更难被复制。
多年来，购物中心业主一直专注于餐饮扩张。
未来十年，或许属于医疗健康。
不是因为零售正在消失。
而是因为医疗健康会进一步把这些资产嵌入所服务社区的日常生活之中。
最后的思考
多年来，投资者一直在争论零售地产是否能够生存。
但更好的问题或许是，我们是否一直看错了零售的类型。
因为当媒体头条聚焦于百货商店、时尚连锁和电子商务冲击时，以超市为核心的社区购物中心却一直安静地做着它们始终在做的事。
服务社区。
满足日常需求。
创造可靠收入。
今天，我越研究这个板块，就越相信市场最大的错误，是继续把这些资产视为零售地产。
它们远比这更有价值。
它们是社会基础设施。
它们是社区基础设施中心。
而在一个越来越由不确定性定义的世界里，那些支撑日常生活的资产，可能会成为最具防御性的投资之一。
在合适的管理者手中，这些资产有望创造出该板块数十年来未曾出现过的回报。
下次再见，
Mark Wizel